Il Comune di Ancona, la Camera di Commercio di Ancona, l'Agenzia del Territorio di Ancona e le principali federazioni ed associazioni di operatori privati del settore immobiliare (A.N.A.M.A. - F.I.A.I.P. - F.I.M.A.A.), In data 18-10-2005, hanno sottoscritto un protocollo d'intesa per la creazione della Consulta dei Valori Immobiliare con il fine di creare un coordinamento per migliorare la trasparenza del mercato immobiliare e la qualità delle informazioni in possesso degli Enti operanti e, allo stesso tempo, di dare garanzie ai cittadini sui valori delle compravendite immobiliari e sui canoni di locazione.

Obiettivo primario è quello di creare un sistema di rilevazione dei dati del mercato immobiliare nella città di Ancona, partendo da un "istantanea" della situazione al momento della prima rilevazione per poi proseguire con rilevazioni successive con cadenza semestrale, senza la pretesa di fornire un dato scientifico ed esaustivo ma con la volontà di definire un valido quadro di riferimento che, grazie ai successivi aggiornamenti, consentisse di monitorare nel tempo gli andamenti del mercato con sempre maggiore affidabilità.

Ad oggi sono già stati pubblicati, reperibili sul sito del Comune di Ancona nelle pagine dell'area urbanistica, i dossier degli anni 2005 e 2006: dossier 7: ANALISI DEI VALORI IMMOBILIARI (II sem. 2005 e I sem. 2006 - dossier 9: ANALISI DEI VALORI IMMOBILIARI - AGGIORNAMENTO 2007 (II sem. 2006); oggi viene pubblicato: dossier 10: ANALISI DEL MERCATO DEI VALORI IMMOBILIARI NELLA CITTA' DI ANCONA - III aggiornamento (dati anno 2007).

In questo ultimo dossier si può notare come l'anno 2007 per il mercato immobiliare nel Comune di Ancona si presenta come il primo anno di inversione di tendenza dopo anni di continua crescita.

Dalle rilevazioni effettuate dagli operatori e dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio emerge un trend del mercato chiaramente negativo documentato da numerosi elementi:
• Diminuzione delle richieste di acquisto;
• Aumento del numero degli immobili posti in vendita;
• Diminuzione delle transazioni immobiliari portate a termine;
• Incremento dei tempi medi di realizzazione delle transazioni;
• Lieve flessione dei prezzi medi di compravendita.

Fatti salvi alcuni casi del tutto particolari, il mercato del settore immobiliare nella nostra città, così come avviene a livello nazionale, mostra quindi una contrazione generalizzata causata da una serie di fattori imputabili sia a contesti di carattere strutturale che a contingenze di carattere specifico quali:
­ Prezzi elevati in assoluto;
­ Dilatazione dell'offerta immobiliare sia di unità nuove (+5% in un anno) che di unità oggetto di permuta;
­ Contrazione della domanda in quasi tutti i comparti del mercato (-5% in un anno);
­ Stretta creditizia e difficoltà di accesso al credito;
­ Conseguente sfiducia generalizzata nei confronti degli investimenti a lungo termine;

Fenomeni recessivi del sistema edilizio cittadino non strettamente connessi alla situazione congiunturale quali: qualità urbana varia, scarsa offerta nelle zone maggiormente appetibili, fenomeni sociali quali l'immigrazione concentrata in alcune parti della città.
Analizzando l'andamento del mercato immobiliare secondo le diverse destinazioni d'uso e le varie tipologie componenti, si è evidenziata una stagnazione dei prezzi medi delle abitazioni di tipo civile a fronte di un costante aumento dell'offerta ed un costante e progressivo calo della domanda. Questo fenomeno risulta ancor più evidente per l'edilizia economico/popolare che, per sua stessa natura, risulta fortemente legata all'andamento dei tassi di interesse sui mutui e soprattutto alla facilità di accesso al credito che per le famiglie a basso reddito sono in questo momento ai minimi storici.

Esulano da queste considerazioni gli immobili di pregio che risentono poco delle variabili economiche congiunturali e presentano prospettive di investimento a lungo termine maggiormente appetibili, spostando sempre più l'attenzione dal valore del bene posseduto alla redditività ed alla sicurezza dell'investimento.
Analogo trend recessivo generalizzato, pur se causato da fattori in parte differenti, è riscontrabile sul territorio comunale anche per il mercato immobiliare a destinazione non residenziale (commerciale, terziaria e produttiva). Anche per queste categorie di immobili, fatti salvi i casi "best of class", il 2007 è stato il primo anno di autentica recessione sia dei prezzi specifici sia del bilancio domanda/offerta in un contesto negativo dovuto alla stasi economico/imprenditoriale.

Le prospettive per il futuro non appaiono rosee anche perché è un fatto consolidato che la diminuzione del numero di compravendite e lo sbilanciamento del rapporto fra domanda ed offerta producono i loro effetti recessivi sui prezzi medi solo dopo un periodo di "incubazione" di 12-18 mesi. Quindi per l'anno 2008, ma ancor più per il 2009, c'è da aspettarsi un calo generalizzato dei prezzi medi in tutto il territorio comunale stimabile fra -2% e -5% , fatti salvi i casi particolari già descritti.
Non risulta, dunque, agevole individuare i segnali di uscita dalla crisi e, soprattutto, le leve da attivare per favorire i processi virtuosi.
In ogni caso, a mantenere comunque vitale il mercato, potranno contribuire una serie di fattori quali:
• La frammentazione dei nuclei familiari in continua crescita;
• L'aumento della domanda di unità immobiliari ad uso residenziale per soddisfare la crescente immigrazione e l'integrazione di quella stabilizzata;
• La mai sopita propensione degli anconetani ad avere un'abitazione di proprietà, piuttosto che in locazione, anche a costo di notevoli sacrifici;
• I possibili benefici indotti dalle politiche sulla casa a livello nazionale e regionale;
• I programmi finalizzati all'edilizia pubblica per le famiglie a basso reddito e quelli a sostegno degli affitti per la cosiddetta "fascia grigia";
• La considerazione che gli investimenti più vantaggiosi vengono fatti in periodi di recessione del mercato con andamento calante dei prezzi;
• La consistente riduzione dei tassi di interesse che potrebbe indurre a ritenere che, superata la fase acuta della crisi, si torni rapidamente ad una condizione di normalità espansiva del mercato;
• Una politica monetaria che, liberando risorse per i consumi e sostenendo le famiglie, favorirebbe una maggiore propensione all'acquisto e, ci conseguenza, una tenuta dei valori immobiliari;
• La crisi degli impieghi finanziari in atto che orienta gli investimenti sui cosiddetti "beni rifugio".

In estrema sintesi, una volta scontata la stabilizzazione al ribasso dei prossimi mesi, si prefigura per il mercato immobiliare uno scenario se non di ripresa della crescita quantomeno di stabilizzazione.